Przez lata kupujący mieszkanie od dewelopera słyszał „cena do uzgodnienia w biurze sprzedaży” albo dostawał cennik wyłącznie po zostawieniu numeru telefonu. Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 21 maja 2025 roku, nazywana ustawą o jawności cen mieszkań, wprowadziła obowiązek publikowania cen w internecie i przekazywania ich do państwowego portalu otwartych danych. Wyjaśniamy, co dokładnie musi ujawnić deweloper i jak wykorzystać te informacje, kupując mieszkanie w Gdańsku, Gdyni czy okolicach.
Od kiedy obowiązuje jawność cen
Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw 10 czerwca 2025 roku (poz. 758) i weszła w życie miesiąc później, 11 lipca 2025 roku. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, mieli dwa miesiące na dostosowanie się – do 11 września 2025 roku. Od tego momentu obowiązek dotyczy praktycznie wszystkich inwestycji w sprzedaży.
Przepisy stosuje się też odpowiednio do przedsiębiorców, którzy kupili lokale od dewelopera i odsprzedają je konsumentom. Nie obejmują natomiast zwykłych transakcji między osobami prywatnymi na rynku wtórnym.
Co deweloper musi pokazać na swojej stronie
Deweloper ma obowiązek prowadzić własną stronę internetową i od dnia rozpoczęcia sprzedaży (a jeśli zawiera umowy rezerwacyjne – jeszcze przed pierwszą rezerwacją) publikować na niej m.in.:
- cenę za m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania lub domu oraz cenę całego lokalu;
- ceny pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich) i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, takich jak miejsce postojowe czy udział w drodze – jeśli nie są wliczone w cenę mieszkania;
- inne świadczenia pieniężne, które kupujący musi zapłacić deweloperowi w związku z umową;
- część ogólną prospektu informacyjnego, adres siedziby i biura sprzedaży oraz lokalizację inwestycji.
Wszystkie ceny podaje się z podatkiem VAT. Co ważne, przy każdej zmianie ceny deweloper aktualizuje stronę z podaniem daty zmiany i zachowuje wcześniejsze informacje. Powstaje więc historia cen każdego lokalu od początku sprzedaży. Reklamy i ogłoszenia dewelopera muszą wskazywać adres strony, na której te dane się znajdują.
Dane w dane.gov.pl – codziennie
Drugim filarem ustawy jest obowiązek przekazywania danych o cenach raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Dane są publikowane na portalu dane.gov.pl jako tzw. dane o wysokiej wartości. W praktyce na portalu można wyszukać konkretnego dewelopera i pobrać plik z cenami jego mieszkań (zwykle w formacie CSV lub arkusza kalkulacyjnego).
Kolejna nowelizacja, z 17 lipca 2026 roku, porządkuje formę tych danych: od 11 listopada 2026 roku deweloperzy przekazują je jako dokument elektroniczny o strukturze określonej przez ministra. Ma to ujednolicić pliki różnych firm i ułatwić ich porównywanie.
Twoje prawo do najkorzystniejszej ceny
Jeden z przepisów warto znać szczególnie dobrze. Jeżeli cena podana na stronie dewelopera różni się od ceny zaproponowanej przy zawieraniu umowy, kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Dlatego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej czy deweloperskiej:
- zrób zrzut ekranu strony z ceną wybranego lokalu (z datą),
- pobierz aktualny plik z dane.gov.pl,
- porównaj te kwoty z projektem umowy, łącznie z komórką i miejscem postojowym.
Naruszenie obowiązków jawności jest traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Skargi można kierować do Prezesa UOKiK, który ma w takich sprawach uprawnienia do nakładania kar.
Jak wykorzystać jawne ceny przy zakupie w Trójmieście
1. Porównuj ceny w tej samej okolicy
Rynek Trójmiasta jest mocno zróżnicowany – inaczej wyceniane są inwestycje na Wyspie Spichrzów, inaczej na Jasieniu czy w Łostowicach, a jeszcze inaczej w Rumi lub Redzie. Dane z dane.gov.pl pozwalają zestawić ceny za m² kilku inwestycji w podobnej lokalizacji i standardzie. Pamiętaj, aby porównywać ceny razem z miejscem postojowym, jeśli i tak będziesz go potrzebować.
2. Sprawdź historię cen
Historia zmian pokazuje, czy deweloper podnosi ceny wraz z postępem budowy, czy raczej je obniża, bo sprzedaż idzie wolniej. Lokal, którego cena była kilka razy korygowana w dół, to często dobry punkt wyjścia do negocjacji – np. o dodatkach wykończeniowych lub cenie komórki.
3. Zwracaj uwagę na „inne świadczenia”
Opłaty dodatkowe, które kupujący musi zapłacić deweloperowi, powinny być ujawnione. Jeśli w biurze sprzedaży pojawia się koszt, którego nie ma na stronie, zapytaj o jego podstawę i poproś o potwierdzenie na piśmie.
4. Odnieś ceny pierwotne do rynku wtórnego
Mieszkanie od dewelopera to zwykle wydatek na wykończenie i dłuższe oczekiwanie na klucze. Gotowe mieszkanie z rynku wtórnego może okazać się porównywalne cenowo po doliczeniu tych kosztów. Zestaw jawne ceny deweloperów z aktualnymi ofertami, np. mieszkaniami w Gdańsku i mieszkaniami w Gdyni.
Czego jawność cen nie załatwi
Opublikowana cena to cena ofertowa, a nie transakcyjna. Nie wiesz z niej, za ile lokal ostatecznie się sprzedał i jakie rabaty dostali inni klienci. Ustawa nie zakazuje też deweloperom podnoszenia cen – wymaga jedynie, by każda zmiana była widoczna. Jawność nie zastępuje więc analizy prospektu informacyjnego, sprawdzenia dewelopera, księgi wieczystej gruntu i warunków umowy deweloperskiej.
Kupujesz nowe mieszkanie, a stare chcesz sprzedać?
Wiele osób finansuje zakup od dewelopera ze sprzedaży obecnego mieszkania. Kluczowe jest wtedy zgranie terminów: wpłat na rachunek powierniczy, odbioru lokalu i wydania starego mieszkania kupującemu. Nasi agenci pomogą wycenić Twoje mieszkanie i zaplanować sprzedaż tak, by nie zostać bez dachu nad głową – zgłoś nieruchomość do bezpłatnej wyceny lub skontaktuj się z nami.
Najczęstsze pytania
Czy jawność cen dotyczy mieszkań z rynku wtórnego?
Nie w przypadku sprzedaży między osobami prywatnymi. Obowiązki dotyczą deweloperów oraz przedsiębiorców, którzy kupili lokale od dewelopera i odsprzedają je konsumentom.
Gdzie znajdę ceny konkretnego dewelopera?
Na jego stronie internetowej (adres musi być podany w reklamach i ogłoszeniach) oraz na portalu dane.gov.pl, gdzie dane są aktualizowane codziennie.
Co zrobić, jeśli w umowie jest wyższa cena niż na stronie?
Masz prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej. Zachowaj dowody (zrzut ekranu z datą, pobrany plik z dane.gov.pl). Jeśli deweloper odmawia, możesz zwrócić się do miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów albo do UOKiK.
Źródła: ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2025 poz. 758); ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie tej ustawy (Dz.U. 2026 poz. 1077) – teksty w ISAP / Dzienniku Ustaw. Stan na 3 listopada 2026 r.