Decyzja o sprzedaży mieszkania to zwykle rozmowa o cenie i terminie. Równie ważne jest jednak pytanie, ile z uzyskanej kwoty zostanie po rozliczeniu z urzędem skarbowym. Dobra wiadomość: w wielu przypadkach sprzedaż jest całkowicie wolna od podatku dochodowego. Zła: zasady liczenia terminów bywają mylące, a jeden błąd może kosztować 19% dochodu. Poniżej wyjaśniamy reguły obowiązujące w 2026 roku. Stan prawny na początek listopada 2026 roku.
Zasada 5 lat – liczona od końca roku nabycia
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż mieszkania, domu, działki lub udziału w nich jest źródłem opodatkowanego przychodu, jeśli następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie).
Kluczowe jest słowo „od końca roku”. Nie ma znaczenia, czy kupiłeś mieszkanie w styczniu, czy w grudniu – pięć lat zaczyna biec 31 grudnia roku zakupu.
| Rok nabycia | Sprzedaż bez podatku możliwa od |
|---|---|
| 2020 | 1 stycznia 2026 |
| 2021 | 1 stycznia 2027 |
| 2022 | 1 stycznia 2028 |
| 2023 | 1 stycznia 2029 |
Jeśli więc w 2026 roku sprzedajesz mieszkanie kupione w 2020 roku lub wcześniej, podatku dochodowego nie ma i nie składasz PIT-39. Jeśli nabyłeś je w 2021 roku lub później – sprzedaż w 2026 roku wymaga rozliczenia.
Za datę nabycia przyjmuje się co do zasady datę aktu notarialnego przenoszącego własność. Przy zakupie od dewelopera nie decyduje data umowy deweloperskiej, lecz umowy przenoszącej własność.
Jak obliczyć podatek
Podatek wynosi 19% dochodu, a nie całej ceny. Dochód to:
- przychód – cena sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. wynagrodzenie pośrednika, koszty notarialne poniesione przez sprzedającego),
- minus koszty uzyskania przychodu – udokumentowana cena zakupu i opłaty z nim związane oraz nakłady, które zwiększyły wartość lokalu w czasie posiadania (np. remont potwierdzony fakturami).
Przykład (liczby poglądowe): kupiłeś mieszkanie w 2023 roku za 500 000 zł i włożyłeś w remont 40 000 zł udokumentowanych fakturami. W 2026 roku sprzedajesz je za 620 000 zł, a koszty zbycia wynoszą 15 000 zł. Przychód to 605 000 zł, koszty 540 000 zł, dochód 65 000 zł. Bez ulgi podatek wyniesie 12 350 zł.
Wniosek praktyczny: przechowuj akt zakupu i faktury za prace remontowe. Paragony bez danych nabywcy czy przelewy „do ręki” wykonawcy trudno będzie uznać za koszt.
Ulga mieszkaniowa – 3 lata na wydanie pieniędzy
Nawet sprzedając przed upływem 5 lat, możesz nie zapłacić podatku. Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwalnia dochód w części przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe, jeśli wydatki zostaną poniesione nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Przy sprzedaży w 2026 roku masz więc czas do 31 grudnia 2029 roku.
Zwolniona część dochodu jest proporcjonalna: dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód). Jeśli przeznaczysz na cele mieszkaniowe cały przychód – zwolnienie obejmie cały dochód.
Co jest „własnym celem mieszkaniowym”
- zakup innego mieszkania, domu lub udziału w nich,
- zakup działki pod budowę domu albo budowa, rozbudowa lub remont własnego budynku czy lokalu mieszkalnego,
- spłata kredytu (i odsetek) zaciągniętego na takie cele – także kredytu na zakup sprzedawanego mieszkania,
- wydatki na nieruchomości położone w innym państwie UE, EOG lub w Szwajcarii.
Nabyte mieszkanie ma służyć Twoim potrzebom mieszkaniowym. Kupno lokalu wyłącznie pod wynajem może zostać zakwestionowane przez urząd skarbowy – przy nietypowych planach warto rozważyć wniosek o interpretację indywidualną.
Planowane zmiany w uldze
Ministerstwo Finansów przygotowywało projekt ograniczenia ulgi mieszkaniowej, m.in. dla osób posiadających już inną nieruchomość mieszkalną. Według naszej weryfikacji w Dzienniku Ustaw do początku listopada 2026 roku takie zmiany nie zostały uchwalone, a zasada 5 lat pozostaje bez zmian. Przed sprzedażą sprawdź jednak aktualny stan prawny – projekty podatkowe potrafią przyspieszyć.
Spadek i darowizna – od kiedy liczyć 5 lat
Mieszkanie ze spadku
Od 2019 roku przy nieruchomości odziedziczonej pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT). Jeśli więc rodzice kupili mieszkanie w latach 90., a odziedziczyłeś je w 2025 roku, możesz je sprzedać bez podatku od razu – nie musisz czekać pięciu lat od śmierci spadkodawcy. Jeśli spadkodawca nabył lokal niedawno, podatek może się pojawić. Kosztem jest wtedy m.in. zapłacony podatek od spadków i udokumentowane nakłady.
Mieszkanie z darowizny
Przy darowiźnie ta korzystna reguła nie działa. Pięć lat liczy się od końca roku, w którym otrzymałeś darowiznę. Rodzice, którzy przekazują dziecku mieszkanie posiadane od 20 lat, „resetują” więc termin. Jeśli obdarowany planuje szybką sprzedaż, warto przed umową darowizny przeanalizować inne rozwiązania, np. sprzedaż przez właściciela i darowiznę pieniędzy.
PIT-39 – kto składa i do kiedy
PIT-39 składasz, jeśli sprzedałeś nieruchomość przed upływem 5 lat – nawet gdy podatek wynosi zero (np. przy stracie lub uldze mieszkaniowej). Termin to 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży; do tego dnia trzeba też zapłacić podatek. Przy sprzedaży w 2026 roku – do 30 kwietnia 2027 roku. PIT-39 to odrębne zeznanie, nie można go łączyć z rozliczeniem PIT-37 czy PIT-36.
Jeśli w PIT-39 deklarujesz ulgę mieszkaniową, a w ciągu 3 lat nie wydasz pieniędzy na cele mieszkaniowe, musisz złożyć korektę i zapłacić podatek z odsetkami.
Sprzedajesz mieszkanie na Pomorzu?
Termin sprzedaży warto zaplanować z wyprzedzeniem – czasem kilka tygodni przesunięcia aktu na styczeń oznacza brak podatku. Nasi agenci w Gdańsku i Wejherowie pomogą ustalić realną cenę i harmonogram transakcji, a w sprawach podatkowych zachęcamy do konsultacji z doradcą podatkowym. Zamów bezpłatną wycenę lub skontaktuj się z nami.
Najczęstsze pytania
Kupiłem mieszkanie w grudniu 2021 roku. Kiedy mogę je sprzedać bez podatku?
Od 1 stycznia 2027 roku. Pięć lat liczy się od końca roku nabycia, czyli od 31 grudnia 2021 roku.
Czy muszę złożyć PIT-39, jeśli sprzedałem mieszkanie ze stratą?
Tak, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat. Zeznanie składa się także wtedy, gdy podatek do zapłaty wynosi zero.
Czy spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie mieści się w uldze mieszkaniowej?
Tak. Spłata kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedawanego lokalu jest jednym z wydatków na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem poniesienia jej w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.
Źródła: ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 30e (ISAP); wykaz ustaw zmieniających ustawę o PIT opublikowanych w Dzienniku Ustaw w 2025–2026 r. (API ELI Sejmu); informacje Ministerstwa Finansów o PIT-39. Stan na 3 listopada 2026 r.