Kilka metrów kwadratowych różnicy w metrażu mieszkania od dewelopera to przy obecnych cenach w Trójmieście nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przez lata problemem było to, że „powierzchnia użytkowa” w umowie mogła być liczona na różne sposoby – według różnych edycji Polskiej Normy albo według zasad przyjętych przez samego dewelopera. Nowelizacja ustawy deweloperskiej, obowiązująca od 13 lutego 2026 roku, porządkuje tę kwestię. Wyjaśniamy, co dokładnie się zmieniło i jak samodzielnie sprawdzić metraż przed odbiorem.
Co zmieniło się 13 lutego 2026 roku
Ustawą z 4 grudnia 2025 roku (Dz.U. 2026 poz. 27, opublikowaną 12 stycznia 2026 roku) do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym dodano art. 5a. Przepis wszedł w życie 13 lutego 2026 roku i stanowi, że:
- w umowach deweloperskich, umowach rezerwacyjnych i pozostałych umowach objętych ustawą cenę lokalu lub domu określa się jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za 1 m²;
- powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z Polską Normą dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie;
- stosuje się tę edycję normy, która obowiązywała w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę (lub dokonania zgłoszenia budowy) dotyczącego danego budynku.
Nowe zasady dotyczą umów zawartych od 13 lutego 2026 roku. Umowy podpisane wcześniej rozlicza się według dotychczasowych przepisów i postanowień umowy.
Co to oznacza w praktyce
Do tej pory ustawa wymagała jedynie, by umowa deweloperska wskazywała sposób pomiaru powierzchni użytkowej. Deweloper mógł więc przyjąć metodę dla siebie korzystną – np. wliczać do metrażu powierzchnię zajętą przez ścianki działowe. Teraz punktem odniesienia jest norma, a cena musi wynikać z prostego mnożenia metrażu przez cenę za metr.
Trzeba jednak uczciwie zaznaczyć dwie rzeczy:
- Ustawa odsyła do normy, a nie opisuje szczegółów pomiaru. To, jak traktować np. powierzchnię pod ściankami działowymi czy pomieszczenia o niskiej wysokości, wynika z treści konkretnej edycji normy. W branży trwa dyskusja o tym, jak przepis odnosi się do zasad z rozporządzenia o projekcie budowlanym – komentatorzy i organizacje deweloperów nie są tu jednomyślni.
- Liczy się data wniosku o pozwolenie na budowę. W inwestycjach, w których wniosek złożono dawno, zastosowanie może mieć starsza edycja normy niż w nowych projektach.
Dlatego przed podpisaniem umowy zapytaj dewelopera wprost: według której edycji Polskiej Normy liczono metraż i czy powierzchnia pod ściankami działowymi jest w nim uwzględniona. Odpowiedź poproś na piśmie.
Co już wcześniej chroniło kupującego
Ustawa deweloperska od 2022 roku wymaga, aby umowa deweloperska zawierała m.in. powierzchnię użytkową lokalu, powierzchnię i układ pomieszczeń oraz sposób pomiaru powierzchni użytkowej. Wiele umów zawiera też klauzule o dopuszczalnej różnicy metrażu i zasadach rozliczenia – nadpłaty lub dopłaty. Warto sprawdzić, czy rozliczenie działa w obie strony i czy przy większej różnicy przysługuje Ci prawo odstąpienia od umowy. Postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne.
Jak sprawdzić metraż mieszkania przed odbiorem
1. Przygotuj dokumenty
Weź ze sobą umowę deweloperską z załącznikami: rzut lokalu, zestawienie pomieszczeń z powierzchniami i opis sposobu pomiaru. Bez tego trudno ocenić, czy wynik pomiaru jest zgodny z umową.
2. Mierz pomieszczenia po kolei
Dalmierz laserowy wystarczy do orientacyjnej kontroli. Mierz każde pomieszczenie osobno, przy gotowych ścianach (po tynkach), w kilku miejscach – ściany rzadko są idealnie równoległe. Zapisuj wyniki i porównuj je z zestawieniem z umowy. Uwzględnij skosy – powierzchnia pod nimi jest liczona według szczególnych zasad zależnych od wysokości.
3. Nie wliczaj tego, co nie jest powierzchnią użytkową
Balkony, loggie, tarasy i ogródki zwykle nie są częścią powierzchni użytkowej mieszkania i powinny być wycenione osobno lub opisane jako przynależne. Sprawdź, jak ujęto je w umowie i w cenie.
4. W razie wątpliwości – fachowiec
Jeśli różnice przekraczają kilka procent albo nie zgadza się układ pomieszczeń, warto zlecić pomiar geodecie lub skorzystać z firmy wspierającej przy odbiorach. Koszt takiej usługi jest zwykle niewielki w porównaniu z wartością spornych metrów.
5. Wpisz uwagi do protokołu
Ustawa deweloperska przewiduje, że odbiór odbywa się w obecności nabywcy, a do protokołu można zgłosić wady. Deweloper ma 14 dni na uznanie wad albo odmowę z uzasadnieniem – jeśli w tym czasie milczy, przyjmuje się, że wady uznał. Uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Rozbieżność metrażu opisz w protokole konkretnie: które pomieszczenie, jaki wynik pomiaru, jaka wartość w umowie.
Metraż a koszty utrzymania i sprzedaż w przyszłości
Powierzchnia użytkowa wpływa nie tylko na cenę zakupu. Od niej zależą udziały w nieruchomości wspólnej, a więc zaliczki na koszty zarządu we wspólnocie, często też opłaty za wywóz odpadów czy podatek od nieruchomości. Przy przyszłej sprzedaży kupujący i bank będą posługiwać się metrażem z księgi wieczystej i dokumentacji – rozbieżności łatwiej wyjaśnić teraz niż za kilka lat.
Jeśli kupujesz mieszkanie w Gdańsku albo Rumi i chcesz porównać ofertę dewelopera z gotowymi lokalami, przejrzyj aktualne oferty albo porozmawiaj z naszym agentem.
Planujesz zamianę mieszkania?
Jeśli zakup nowego lokalu wiąże się ze sprzedażą obecnego, pomożemy zaplanować obie transakcje i przygotujemy bezpłatną wycenę Twojego mieszkania. Zgłoś nieruchomość – oddzwonimy i omówimy szczegóły.
Najczęstsze pytania
Czy nowe zasady liczenia metrażu dotyczą mojej umowy z 2025 roku?
Nie. Art. 5a stosuje się do umów zawartych od 13 lutego 2026 roku. Starsze umowy rozlicza się według przepisów i postanowień obowiązujących w dniu ich podpisania.
Czy deweloper może wliczyć balkon do powierzchni użytkowej?
Co do zasady balkony, loggie i tarasy nie są częścią powierzchni użytkowej mieszkania. Jeśli deweloper pobiera za nie osobną opłatę, powinna być wskazana odrębnie – także na jego stronie internetowej, zgodnie z przepisami o jawności cen.
Ile może wynosić różnica metrażu przy odbiorze?
Ustawa nie określa jednej, sztywnej tolerancji – zasady rozliczenia różnic wynikają zwykle z umowy deweloperskiej. Sprawdź odpowiednią klauzulę przed podpisaniem umowy i w razie wątpliwości skonsultuj ją z prawnikiem.
Źródła: ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2026 poz. 27); tekst jednolity ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2026 poz. 880), art. 35 i art. 41 – ISAP. Stan na 3 listopada 2026 r.