Wielu właścicieli mieszkań zakłada, że przed sprzedażą muszą najpierw spłacić kredyt hipoteczny. To nieprawda. Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest na rynku wtórnym bardzo częsta i przebiega według dobrze znanego schematu: część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, który po spłacie wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Kluczem jest odpowiednie przygotowanie dokumentów i dobrze napisana umowa.
Krok 1. Sprawdź warunki swojego kredytu
Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż, przeczytaj umowę kredytową i zadzwoń do banku. Ustal:
- aktualne saldo zadłużenia – kapitał, odsetki i ewentualne inne należności,
- koszty wcześniejszej spłaty – ustawa o kredycie hipotecznym pozwala bankowi zastrzec rekompensatę, ale w ograniczonym zakresie; przy oprocentowaniu zmiennym może ona dotyczyć wyłącznie spłaty w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. Przy umowach zawartych przed wejściem tej ustawy w życie (22 lipca 2017 r.) lub z okresowo stałą stopą zasady mogą być inne,
- czy kredyt był ubezpieczony i czy po spłacie należy Ci się zwrot części składki lub prowizji,
- jak długo bank wydaje dokumenty – zwykle od kilku dni do dwóch tygodni.
Dzięki temu wiesz, jaka kwota z ceny zostanie dla Ciebie, i możesz realnie zaplanować zakup kolejnego mieszkania.
Krok 2. Ustal cenę i znajdź kupującego
Hipoteka nie obniża wartości mieszkania, ale cena musi pokrywać zadłużenie – inaczej trzeba będzie dopłacić różnicę z własnych środków. Informacja o hipotece jest widoczna w dziale IV księgi wieczystej, dlatego warto od razu powiedzieć o niej kupującemu i wyjaśnić, jak przebiegnie rozliczenie. Dobrze przygotowany schemat transakcji uspokaja kupujących, a ich banki znają tę procedurę doskonale.
Krok 3. Zaświadczenie z banku do umowy przedwstępnej
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej poproś bank o zaświadczenie zawierające:
- wysokość zadłużenia na określony dzień,
- numer rachunku, na który należy dokonać spłaty,
- informację, że po wpłacie wskazanej kwoty bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki (tzw. promesa lub zobowiązanie do wydania zgody).
Bank kupującego, który finansuje zakup kredytem, prawie zawsze wymaga takiego dokumentu, bo musi wiedzieć, że jego hipoteka trafi na pierwsze miejsce w księdze. Często wymaga też, by w umowie przedwstępnej opisać, jaka część ceny trafi do banku sprzedającego, a jaka na rachunek sprzedającego.
Krok 4. Umowa przedwstępna i zadatek
W umowie przedwstępnej warto precyzyjnie opisać sposób zapłaty: kwotę zadatku, kwotę przekazywaną do banku sprzedającego (zwykle „do wysokości zadłużenia wskazanego w zaświadczeniu na dzień spłaty”) i resztę ceny. Wpisz też obowiązek sprzedającego doprowadzenia do wykreślenia hipoteki oraz termin, w jakim dostarczy kupującemu zgodę banku. Jeśli otrzymany zadatek chcesz przeznaczyć na nadpłatę kredytu, ustal to z kupującym i jego bankiem – zmieni się wówczas saldo w zaświadczeniu.
Krok 5. Aktualne zaświadczenie i akt notarialny
Banki i notariusze oczekują, że zaświadczenie o saldzie będzie aktualne na dzień aktu. Na kilka dni przed umową przyrzeczoną zamów nowe zaświadczenie. Odsetki naliczają się codziennie, dlatego w umowie często przewiduje się, że kwota spłaty zostanie powiększona o odsetki do dnia wpływu środków, albo sprzedający pokrywa ewentualną niedopłatę.
W akcie notarialnym notariusz:
- opisuje stan księgi wieczystej, w tym hipotekę w dziale IV,
- wpisuje sposób zapłaty ceny – ile i na jaki rachunek trafia,
- zamieszcza zobowiązanie sprzedającego do uzyskania zgody na wykreślenie hipoteki i złożenia jej w sądzie albo przekazania kupującemu,
- składa elektronicznie wnioski do księgi wieczystej, w tym o wpis nowego właściciela i hipoteki banku kupującego.
Notariusz nie przyjmuje pieniędzy na przechowanie, chyba że strony skorzystają z depozytu notarialnego – to rozwiązanie bywa wybierane, gdy kupujący płaci gotówką, a strony chcą zabezpieczyć przepływ środków.
Krok 6. Spłata kredytu i wykreślenie hipoteki
Po akcie bank kupującego wypłaca kredyt zgodnie z umową – najczęściej najpierw na rachunek banku sprzedającego, a pozostałą część na rachunek sprzedającego. Gdy kredyt zostanie spłacony, bank sprzedającego wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki (tzw. list mazalny). Z tym dokumentem składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego – może to zrobić sprzedający, kupujący albo notariusz, jeśli strony tak ustalą. Wniosek o wykreślenie hipoteki podlega stałej opłacie sądowej; jej aktualną wysokość potwierdzi notariusz lub sąd.
Warto pilnować tej formalności. Spłacony kredyt nie oznacza, że wpis zniknie z księgi samoczynnie – dopóki hipoteka formalnie w niej widnieje, kupujący i jego bank będą o nią dopytywać.
Co jeśli cena nie pokrywa kredytu?
Gdy saldo zadłużenia jest wyższe niż możliwa do uzyskania cena, różnicę trzeba pokryć z własnych środków przed aktem lub w jego dniu. Inną możliwością jest uzgodnienie z bankiem zamiany zabezpieczenia na inną nieruchomość albo przeniesienia kredytu – to jednak zawsze indywidualna decyzja banku. Rozmowę z doradcą warto odbyć na samym początku, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.
Sprzedaż i zakup jednocześnie
Częsty scenariusz to sprzedaż obecnego mieszkania i zakup nowego za pieniądze z ceny. Wymaga to dobrej synchronizacji terminów: umowa przedwstępna z kupującym, umowa przedwstępna na zakup, decyzje kredytowe dwóch lub trzech banków. W praktyce przydaje się wpisanie do umów rozsądnych terminów i możliwości ich przesunięcia, a także ustalenie z kupującym daty wydania lokalu kilka tygodni po akcie.
Podatek przy sprzedaży mieszkania z kredytem
Hipoteka nie zmienia zasad podatkowych. Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nabyłeś mieszkanie, przychód co do zasady podlega 19% podatkowi od dochodu, z możliwością skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania może być w określonych sytuacjach wydatkiem na własne cele mieszkaniowe – szczegóły warto potwierdzić z doradcą podatkowym, zwłaszcza że trwają prace nad zmianami w uldze mieszkaniowej (stan na listopad 2026 r.).
Jak możemy pomóc
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem najwięcej czasu traci się na korespondencję z bankami i uzgadnianie zapisów umów. Nasi agenci w Gdańsku i Wejherowie koordynują ten proces na co dzień – od zaświadczeń po termin aktu. Sprawdź, jak prezentujemy mieszkania w Wejherowie i w Gdańsku, a jeśli planujesz sprzedaż, zgłoś mieszkanie do bezpłatnej wyceny.
Najczęstsze pytania
Czy muszę spłacić kredyt przed sprzedażą mieszkania?
Nie. Najczęściej kredyt spłaca się z ceny – kupujący lub jego bank przelewa odpowiednią kwotę bezpośrednio do banku sprzedającego.
Ile trwa wykreślenie hipoteki?
Bank wydaje zgodę zwykle w ciągu kilku dni do dwóch tygodni od spłaty. Czas rozpatrzenia wniosku przez sąd wieczystoksięgowy zależy od obciążenia danego wydziału.
Czy kupujący może się obawiać hipoteki w księdze?
Ryzyko ogranicza zaświadczenie banku o saldzie i zobowiązaniu do wydania zgody na wykreślenie oraz zapłata części ceny bezpośrednio do banku. To standardowa procedura, którą banki kupujących dobrze znają.
Źródła: ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami; ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece; ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; informacje prasowe o projekcie zmian w uldze mieszkaniowej (Infor.pl, Prawo.pl).