Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zadatek, forma, terminy

Między uzgodnieniem ceny a aktem notarialnym zwykle mija od kilku tygodni do kilku miesięcy. Kupujący czeka na decyzję kredytową, sprzedający szuka nowego mieszkania albo kompletuje dokumenty. Żeby w tym czasie żadna ze stron nie wycofała się bez konsekwencji, zawiera się umowę przedwstępną. Jej treść i forma mają ogromne znaczenie – od nich zależy, co możesz zrobić, gdy druga strona nie dotrzyma słowa.

Czym jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości określonej umowy – w tym przypadku umowy sprzedaży mieszkania, nazywanej umową przyrzeczoną (art. 389 Kodeksu cywilnego). Sama umowa przedwstępna nie przenosi własności. Musi natomiast określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli co najmniej przedmiot sprzedaży i cenę.

Forma zwykła czy notarialna?

To jedna z najważniejszych decyzji, bo od formy zależy siła umowy.

Forma pisemna (zwykła)

Umowa podpisana przez strony bez udziału notariusza jest ważna, ale daje słabszą ochronę. Jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś, licząc na jej zawarcie – np. kosztów wyceny, opinii prawnej czy prowizji bankowej (art. 390 § 1 KC). Nie możesz jednak skutecznie domagać się w sądzie zawarcia umowy sprzedaży.

Forma aktu notarialnego

Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Jeśli umowa przedwstępna też ma tę formę i spełnia pozostałe wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Prawomocny wyrok zastępuje wtedy oświadczenie strony, która się uchyla. Dodatkowo kupujący może wpisać do księgi wieczystej roszczenie o przeniesienie własności, co chroni go przed sprzedażą mieszkania komuś innemu.

Forma notarialna kosztuje więcej, ale jest zalecana, gdy wpłacana jest wysoka kwota, termin do aktu jest długi albo kupujący chce mieć pewność, że mieszkanie nie zostanie sprzedane innej osobie. Wysokość taksy notarialnej warto ustalić z kancelarią przed wizytą.

Zadatek a zaliczka

Kupujący zwykle wpłaca przy umowie przedwstępnej część ceny. To, jak ją nazwiecie w umowie, ma realne skutki.

Zadatek (art. 394 KC)

Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, zadatek działa tak: gdy jedna ze stron nie wykona umowy, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu od niej odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeśli to ona go dała – żądać kwoty dwukrotnie wyższej. W praktyce:

• jeśli z transakcji bez uzasadnienia wycofa się kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek,
• jeśli wycofa się sprzedający, musi oddać zadatek w podwójnej wysokości.

Gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny. Gdy umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem albo nie dojdzie do niej z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada (lub odpowiadają obie), zadatek podlega zwrotowi w pojedynczej wysokości.

Zaliczka

Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, co do zasady zwraca się ją w całości – niezależnie od tego, kto zawinił. Nie pełni więc funkcji dyscyplinującej. Strona poszkodowana może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, ale musi wykazać szkodę.

Jeśli zależy Ci na zabezpieczeniu transakcji, w umowie wyraźnie użyj słowa „zadatek”. Samo „wpłacono kwotę” lub „przedpłata” będzie zwykle traktowane jak zaliczka.

Co wpisać do umowy przedwstępnej

• Strony – pełne dane, a przy małżonkach informacja o ustroju majątkowym.
• Przedmiot – adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, rodzaj prawa, przynależne piwnice, komórki i miejsca postojowe.
• Cena i sposób zapłaty – wysokość zadatku, termin i rachunek; pozostała część ceny, w tym kwota z kredytu kupującego i ewentualna spłata kredytu sprzedającego.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – konkretna data lub „nie później niż”.
• Warunki – np. uzyskanie przez kupującego decyzji kredytowej, wykreślenie hipoteki, wymeldowanie lokatorów. Dobrze opisz, co się dzieje z zadatkiem, jeśli bank odmówi kredytu.
• Stan prawny i faktyczny – oświadczenia sprzedającego o braku obciążeń, zaległości, osób zameldowanych, wad, o których wie.
• Wydanie lokalu – termin, protokół zdawczo-odbiorczy, stany liczników, wyposażenie zostawiane w cenie.
• Koszty – kto płaci notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe przy umowie przyrzeczonej.

Terminy, o których trzeba pamiętać

Jeżeli strony nie określiły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną. Gdy jednak w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nikt takiego terminu nie wyznaczy, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 KC). Dlatego zawsze wpisuj konkretną datę.

Drugi ważny termin to przedawnienie: roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). Jeśli druga strona się uchyla, nie zwlekaj z działaniem.

W praktyce przy zakupie z kredytem termin warto ustalić z zapasem – procedura bankowa, wycena i podpisanie umowy kredytowej trwają zwykle kilka tygodni. Lepiej zapisać realny termin niż później aneksować umowę.

Typowe błędy

• Nazwanie wpłaty „zaliczką”, gdy strony chciały zadatku – lub odwrotnie.
• Brak terminu umowy przyrzeczonej albo termin nierealny przy kredycie.
• Nieprecyzyjny opis przedmiotu – np. pominięcie miejsca postojowego, które sprzedawane jest osobno.
• Brak zapisu, co się dzieje z zadatkiem, gdy kupujący nie dostanie kredytu.
• Podpisanie umowy przez jednego małżonka, gdy mieszkanie jest w majątku wspólnym.

Wsparcie przy umowie przedwstępnej

Przygotowanie umowy przedwstępnej to moment, w którym ustala się cały harmonogram transakcji. Nasi agenci w Gdańsku i Wejherowie pomagają uzgodnić zapisy z kupującym, jego bankiem i notariuszem, tak żeby umowa chroniła obie strony. Jeśli dopiero planujesz sprzedaż, zgłoś nieruchomość do wyceny, a jeśli szukasz mieszkania, przejrzyj aktualne oferty lub poznaj naszych agentów.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi zadatek przy kupnie mieszkania?

Przepisy nie określają jego wysokości – strony ustalają ją same. W praktyce często jest to kilka do kilkunastu procent ceny, w zależności od terminu i sytuacji stron.

Czy zadatek przepada, gdy bank odmówi kredytu?

To zależy od zapisów umowy. Jeśli umowa przewiduje, że brak decyzji kredytowej powoduje zwrot zadatku, kupujący go odzyska. Bez takiego zapisu ocena zależy od okoliczności – dlatego warto ten scenariusz opisać wprost.

Czy umowa przedwstępna w formie zwykłej jest ważna?

Tak, ale w razie uchylania się drugiej strony daje prawo jedynie do odszkodowania (oraz skutków zadatku), a nie do sądowego żądania zawarcia umowy sprzedaży.

Źródła: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (art. 158, 389, 390, 394), tekst w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (isap.sejm.gov.pl).